Строительство новостройки сопряжено с риском. Чаще всего таким рискам подвергаются дольщики, так как они вынуждены вкладывать в строительство своего жилья собственные финансовые средства. Для защиты от недобросовестности застройщика в России действуют правила, которые оговорены в ФЗ-214. Закон о долевом строительстве распределяет ответственности и обязанности дольщиков, застройщиков, а теперь обязывает банки и государственные органы регистрации подтверждать сделку и в случае необходимости, все спорные моменты решаются либо в досудебном порядке, или в судебном разбирательстве.
Чего следует опасаться при заключении договора о долевом строительстве
В последние годы судебная система России переполнена судебными исками дольщиков по отношению к застройщикам, которые не соблюдают свои обязанности согласно договору долевого участия. В настоящее время на законодательном уровне предусмотрена защита дольщиков при долевом строительстве, в соответствии с законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.Очень часто в лице застройщиков выступают строительные компании, которые не обладают финансовой устойчивостью. Ранее, застройщики, чтобы довести строительство дома, брали денежные средства у дольщиков, а потом благополучно исчезали вместе с деньгами, и даже договора не помогали решать сложные финансовые вопросы по принуждению окончания строительных работ или по возврату. Теперь защита дольщиков при долевом строительстве гарантирует соблюдение интересов в первую очередь тех, кто пострадал от незаконных действий застройщиков.
Вместе с этим, бывают ситуации, когда даже ДДУ может поставить в неловкое положение именно дольщика. К таковым ситуациям следует отнести следующее:
- Застройщик заключает ДДУ с дольщиком, при этом сам застройщик не имеет никаких документов на земельный участок. То есть, земля не принадлежит застройщику или имеет не соответствующую категорию землепользования.
- Отсутствие от федеральных и местных органов разрешения на ведение строительных работ.
- Застройщик использует взносы не по назначению.
- Договорные обязательства по ДДУ не исполняются застройщиком умышленно.
- Застройщик продаёт одну и туже квартиру другим покупателям и т.д.
Что обязан предоставить дольщику застройщик
Так как защита дольщика в долевом строительстве предусматривает адекватную оценку состояние дел, застройщик, как заинтересованное лицо, при оформлении ДДУ, а также по первому требованию самого дольщика предоставляет последнему следующие данные и сведения:- Наличие разрешения на ввод в эксплуатацию здания.
- Наличие проектной декларации.
- Заключение уполномоченного органа о декларации соответствия, в соответствии с ФЗ-214, в части статей 3,20 и 23.
- Официально утвержденный проект строительства.
- На каких условиях привлекаются денежные средства на весь объект строительства.
- Документы, которые в обязательном порядке должны соответствовать ФЗ-214, в части статьи 3.
- Фотографии строительства объекта на текущий момент, градостроительный план.
- Раскрываемая часть о застройщике, которая доступна дольщику, в соответствии с ФЗ-214, в части статьи 3.1.
- Наличие статуса юридического лица, которое ведет надзорную деятельность за застройщиком.
- Обеспечительные меры финансовой части ведения строительства со стороны застройщика.
Условия соблюдения договора ДДУ со стороны застройщика
Общие положения законодательства о долевом строительстве предусматривают защиту дольщиков по ДДУ и ответственность застройщика по следующим параметрам:- Застройщик несет юридическую ответственность перед дольщиком только на основании имеющегося договора ДДУ.
- Порядок регулирования поступления денежных средств со стороны дольщика (с 1 июля 2019 года имеются изменения в этой схеме).
- Предоставление информации в Единый реестр застройщиков РФ (ЕРЗ России).
Комплекс мер по защите прав дольщиков предусматривает единый регламент разработки обращений в соответствующие структуры по решению финансовых и организационных вопросов, связанные с ведением строительных работ по ДДУ. Публичность ведения строительных работ с новостройками является главным критерием безопасности для дольщика, который вкладывает собственные сбережения в недвижимость. Права дольщиков зафиксированы не только в законе о долевом участии, но и в гражданском кодексе РФ, а также в кадастровом законодательстве. Защита прав дольщиков в последние годы усилилась за счет обновления законодательной базы в данной сфере.
