Начиная с весны 2019 года, многие собственники земельных участков неожиданно для себя открыли, что постройки, строения и даже жилые дома в один момент оказались самостроями. Однако, ситуация с самостроем станет понятна только в том случае, если собственник самостоятельно или при помощи местных органов власти определится, стоит ли относить садовый домик или ИЖС к объектам самостроя. В настоящее время известно точно, что, если объект признается самостроем, то легализовать его можно только путем подачи искового заявления в суд. По сути, судебная инстанция принимает решение – объект признается самостроем и проходит процедуру легализации, или же, домостроения имеют явные нарушения – самострой сносится.
Как возникло понятие самострой
Само понятие самострой в России не ново, но до недавнего времени были определенные трудности с признанием объекта самостроя, хотя до этого существовала статья параграфа 222 Гражданского Кодекса РФ. К слову, сейчас эта статья также имеет силу, но применение ее должно быть в соответствии с другими нормативными актами в области градостроительства. Оформление самостроя в собственность осуществляется как через судебные инстанции, так и путем подачи соответствующего уведомления о начале и об окончании строительства в местные органы самоуправления.В настоящее время под самостроем принято рассматривать следующее:
- Объект недвижимости, имеет нормальные технические характеристики, согласно градостроительному кодексу, но построен на земельном участке, которые не имеет права собственности. Например, собственник не оформлял земельный участок по дачной амнистии.
- Объект строительства построен на участке земли, который имеет законного владельца, но отсутствует разрешенная категория землепользования по ВРИ.
- Дом построен на земельном участке, который прошел все этапы регистрации, но изначально не было разрешения на строительство, и собственник до 1 марта 2019 года не подал Уведомление в местный орган власти об окончании строительства.
- Дом был построен, но были выявлены нормы градостроительного кодекса России. То есть не были получены согласования по перепланировке помещений.
Если имеется одно из этих нарушений, то необходимо пройти процедуру легализации самостроя. В настоящее время предусмотрено два варианта легализации, но каждый из них имеет свои особенности:
- Административный. Подается Уведомление о начале и об окончании строительства в местный орган самоуправления. Данная процедура доступна только в том случае, если имеется право на земельный надел, дом был построен без нарушений, и в соответствии с требованиями ФЗ № 339 от 3 августа 2018 года. В данном случае, необходимо наличие технического паспорта на строение, которое потребуется получить у кадастрового инженера.
- Судебный порядок. Самый затратный и сложный. Эта процедура будет иметь место в том случае, если земельный участок не имеет законного статуса; дом был построен с явными нарушениями; строение не соответствует ФЗ №339; ранее не имелись признаки признания правового статус на земельный надел с домостроением.
Как правильно легализовать самострой
Первым делом нужно определиться со статусом земельного участка. В данном случае необходимо получить право собственности на землю и иметь разрешенную категорию ВРИ (земельного использования). В настоящее время ВРИ под легализацию включает в себя категории «садоводство» и «огородничество». Однако, для последней категории в принципе запрещено возведение какого-либо строения, за исключением временных построек для хранения хозяйственного инвентаря.- Наличие право собственности на земельный надел. Если вы прошли дачную амнистию на землю, тогда этот момент упрощает процесс легализации. Для тех, кто не успел – есть время до 1 марта 2020 года.
- Определение целевого назначения земельного использования. ИЖС или ОКС должен иметь разрешенное ВРИ согласно спецификации Минэкономразвития.
- Характеристика объекта. Дом или строение должны иметь разрешительный характер строительства как минимум технический план от кадастрового инженера. Если дом не имеет разрешительной документации, необходимо пройти процедуру уведомительного характера об окончании строительства. Если таковое невозможно, назначается дополнительная судебная экспертиза строения.
- Недвижимость должна быть получена в право собственности на добровольной основе, без понуждения к получению такового свидетельствования.
Если будут выявлены отклонения или несоответствия, суд принимает решение об исправлении недостатков или полном сносе объекта недвижимости. Местные органы власти с 2019 годе не имеют права выносить решение о сносе самостроя. Суд может определить временной интервал по устранению недостатков в период от 6 месяцев до 3 календарных лет. После того, как будет пройдена процедура легализации, недвижимость необходимо поставить на учет в кадастровую палату – Росреестр по общим правилам кадастрового закона ФЗ № 218.
