Обязательным требованием ко всем собственникам имущественного права является регистрация документов, которые стали основой приобретения права на недвижимость. Согласно законодательству, следует учитывать практически все договора гражданско-правового характера в реестре госкадастра. Первый раз такое требование появилось в ФЗ-122, который был принят в 1997 году. Более усовершенствованная схема регистрации документов в Росреестре появилась после введения в 2017 году нового кадастрового закона ФЗ-218.
Какие документы необходимо регистрировать в Росреестре
Ранее существовал УФРС, который занимался регистрацией документов права. Сейчас этот орган преобразован как отдельное подразделение Росреестра, но функции его остались прежние – внесение в реестр всех правовых документов, которые стали основой для приобретения права на квартиру, дачный участок, земельный надел и т.д.Вся регистрация в УФРС регулируется действующими положениями гражданского кодекса РФ, в том числе:
- Договора купли-продажи квартиры, земельного участка, дома.
- Договора приобретения доли в указанных категориях недвижимости.
- Соглашения о приобретении недвижимости залогодержателем, который является стороной сделки по ипотеке (в данном случае это банки и прочие финансовые учреждения, выдавшие кредит на ипотеку).
- Все договора по мене недвижимости, а также долевой обмен.
- Приобретение предприятия, как имущественного комплекса со стороны юридического лица или сторон, принявшие участие в сделке. Аналогично регистрируется долевая часть приобретения прав на имущественный комплекс.
- Договоры дарения.
- Договоры долевого права в дарении.
- Соглашения о пожертвованиях. Информация об отказе дарения. Информация об отказе пожертвования (все документы должны иметь юридическую силу).
- Договоры ренты. В документе должны быть прописаны все условия пожизненной ренты, где указывается пункт о переходе права на недвижимость после смерти собственника. Также необходимо указать размер ежемесячной ренты.
- Условия договора аренды с выкупом.
Большой сегмент документов для регистрации отведён Договорам отчуждения, при этом учитываются не все категории договоров. Обязательной регистрации подлежать следующие договора и соглашения:
- Договор простой аренды недвижимости (любой категории).
- Аренда имущественного права сроком не менее одного года.
- Аренда имущественного комплекса.
- Все категории субаренды, которые подходят вышеуказанным требованиям по аренде.
- Договоры о залоге недвижимости.
Кто должен заверять договор
Ответственным лицом, который заключает договор, является собственник, а также покупатель, арендатор и субарендатор. При необходимости документ заверяется у нотариуса. Росреестр фиксирует все категории сведений по договорам, ставшие основой приобретения права.В выписке из ЕГРН, в разделе №2, указываются все правоустанавливающие характеристики по недвижимости, в том числе договора. В документе вы можете увидеть только реквизиты договора, но сама суть правоустанавливающего документа не раскрывается. Доступ к такой информации может получить только правообладатель недвижимости. В ряде случаев допускается частичное указание сведений по договорам права. В частности, если вы заключили аренду, указывается название организации или физического лица, которое является инициатором аренды, а также срок действия данного соглашения. Аналогично указывается информация, если недвижимость приобретается по ипотеке. То есть, есть сведения банка-залогодержателя и конечный период действия залога.
Все указанные сведения относятся к обременениям, поэтому собственник имущества не имеет право свободно распоряжаться недвижимостью до тех пор, пока не будут устранены препятствия. Если в графе №4 раздела 2 выписки из ЕГРН указано, что не зарегистрировано обременений, тогда собственник имеет право свободно распоряжаться имуществом.
