Покупая или продавая квартиру всем сторонам сделки необходимо определить ее фактическую стоимость. Как правило продавец чаще всего указывает стоимость, которая ему выгодна на данный момент. Когда покупатель и продавец сталкиваются друг с другом у каждой из сторон есть свое видение, сколько реально стоит недвижимость и каковы ее рыночные параметры. Можно сразу сказать, что ни продавец, ни покупатель не будут правы до тех пор, пока оценку недвижимости не назовет независимый оценщик.
Зачем необходимо определение рыночной цены
Государственная цена недвижимости имеет свое значение, и расчетный параметр называют кадастровая оценка. Методика расчета утверждена специальными постановлениями и приказами Минэкономразвития, а также Росреестром. Получая разрешение на строительство садового домика в дальнейшем можно рассчитать отдельно кадастровую стоимость объекта и земельного участка. Рыночная оценка устанавливается независимым экспертом. Главная цель такой оценки:- Определение дохода и обязанность уплаты налога со стороны продавца. То есть, та сумма которая указана в договоре будет подлежать обязательной уплаты в части налоговых сборов.
- Рыночная цена определяет обязательный взнос в пенсионный фонд и госпошлина, если таковое требование применимо по законодательству.
- Определение страхования. Это важный момент для всех страховщиков, которые учитывают стоимость недвижимости для составления договора страхования.
- Определение взноса уставного капитала или определение полного объема Уставного капитала для учредителя компании.
- Для определения спора в долях между наследниками или для решения спора наследования.
- Определение фактической стоимости для утверждения ипотеки или кредитной линии.
Предусмотрено три метода определения рыночной цены – затратный, доходный, а также сравнительный. Выбор точного метода зависит от характеристик недвижимости.
Затратная методика стоимости
Такой метод применяется к строящимся домам или только что построенным (новостройка). Здесь учитывается затратная часть материалов, потраченных на строительство дома, а также стоимость земельного участка под которым расположена недвижимость. Чаще всего затратную методику сравнивают с инвентаризационной стоимостью. Но, если инвентаризационная стоимость не изменяемая, то затратный метод может меняться от фактической стоимости земли или строения на данный момент оценки.Доходный метод
Такой вариант предусматривает определение возможного дохода от недвижимости. Например, в случае предоставления жилья в постоянную аренду. В этом случае специалисты учитывают сопутствующие факторы, например, разрешение на арендные отношения по квартире, частному дому. Такой метод использую нечасто.
Сравнительная методика
Самая распространенная и популярная в среде независимых оценщиков. В большинстве случаев принято считать, что сравнительный метод определяет 100% стоимость недвижимости, согласно рыночным критериям.- Учитывается недвижимость по ценообразованию, которая характерна для определенной местности.
- Учитываются удобства и точно такие же характеристики для остальных объектов недвижимости в данном регионе или месте нахождения квартиры или частного дома.
- Определяется идентичность характеристик по сравнению с аналогичными категориями недвижимости в регионе проживания и места нахождения квартиры.
- Изучается этажность и идентичность по параметрам с другими объектами недвижимости.
- Определяется общая зависимость и удобство от расположения социальных инфраструктурных единиц в районе проживания (дороги, транспорт наличие метро, железнодорожной ветки и т.д.).
Какие факторы влияют на окончательную стоимость квартиры
Предусмотрено наличие нескольких факторов, которые влияют на окончательную рыночную стоимость недвижимость.- Площадь квартиры. Чем меньше площадь, тем меньше стоимость квадратного метра. Чем больше площадь, тем цена зависит от иных факторов.
- Расположение недвижимости. Определяется фактор удобства. Так, угловые квартиры в силу своей непрезентабельности будут дешевле, чем квартиры, расположенные внутри дома. Но, здесь может влиять фактор года постройки и архитектурного строения недвижимости.
- Качественные параметры и характеристики. В этой части учитывают типовой проект дома, количество квартир, величина и параметр кухонной комнаты, вид, который наблюдается из окна, расположенность дома относительно одного района проживания, доступность к веткам общественного транспорта, этажность здания, планировка дома и квартиры, инфраструктурная часть внутри дома, проводился ли ремонт в квартире в прошлом.
- Вид оценки. У оценщика может быть несколько методик, но при этом не допускается использования субъективного метода расчета.
Оценщик при проведении расчета стоимости квартиры использует пять этапов:
- Осмотр комнаты, квартиры на соответствие данных по БТИ.
- Фотографирование недвижимости, а также прилегающей зоны.
- Расчётные операции с использованием одной из методик.
- Применением метода корректировки по определению сильной или слабой стороны недвижимости.
- Отчетная документация для заказчика.
Получить полную информацию о вашем объекте недвижимости
Получить информацию об вашем объекте
