В своё время, после создания кадастровой палаты, государство ввело обязательство проводить государственную оценку недвижимости. Все результаты оценочной комиссии вносятся в базу данных Росреестра. К удивлению многих собственников, цена на недвижимость в ряде регионов превышает рыночную на 50-95%, что в принципе не должно быть такого. Согласно методике расчёта, отклонения могут, но не более чем на 30%. В итоге собственник получает из ФНС расчет на уплату налогов в размере указанной в выписке ЕГРН по фактической государственной оценки недвижимости.
Кто рассчитывает цену на недвижимость
Фактическая кадастровая стоимость на землю, а также на квартиры, гаражи указывает точную оценку со стороны государства. Однако в ряде регионов этот процесс носил массовый характер, что в свою очередь предусматривало завышение стоимости. Ранее оценку производили как частные компании, так и представители Росреестра. После выхода ФЗ-218, определено, что, начиная с 2020 года, оценку недвижимости будут осуществлять только государственные учреждения при Росреестре. Сейчас идёт создание филиалов таких Учреждений по России, но, тем не менее, встречаются разночтения по цене недвижимости в каждом регионе.
В 2014 году было принято решение на уровне Правительства, где вся оценка производится на основании нижеуказанных постановлений и решений:
- Порядок и процедура оценки по КАС РФ, в части главы 25.
- ФЗ -135 от 1998 года, а также с изменениями ФЗ-218 от 2015 года.
- Приказ Минэкономразвития, который формирует Комиссии при Росреестре по решению данных вопросов - №263 от 2002 года.
- Постановление Верховного Суда №28 от 2015 года для судебной практики оспаривания.
Полный перечень лиц, имеющие право для оспаривания кадастровой стоимости:
- Собственник, как нынешний, так и предыдущий.
- Лицо, которое заключило право аренды на основе безвозмездного пользования.
- Наследуемое лицо.
- Участник долевой, без прямого согласия остальных дольщиков.
- Арендатор, даже если у него нет права на приобретение в собственность недвижимости.
Дополнительные стандарты для оспаривания
Норма периодичности оценки заложена в ФЗ-218, при этом существует определённый срок для некоторых регионов.- Для всей России - не реже одного раза в 5 лет.
- Для Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также для Крыма, Севастополя и Московской области – не реже одного раза в 3 года.
- Для Москвы – не реже одного раза в 2 года (допускается 1 раз в 3 года).
Начиная с 2020 года, вводится обязательный пересмотр всей кадастровой стоимости на территории России. Федеральное Учреждение будет использовать обновлённую методику расчёта, которая в данный момент готовится Постановлением Минэкономразвития. В данный момент используется единая схема расчет, которая была принята в 2014 году. Государственная оценка в данный момент осуществляется по Госстандарту 1, 2, 3, а также на основании Приказа Минэкономразвития от 2014 года (№611), и от 2015 года (№297). Если результаты оспаривания утверждены, то его условия немедленные к исполнению со стороны ФНС, а также лицом, предоставившим аренду (в том числе местные органы власти).
Срок рассмотрения оспаривания может занимать не более 60 дней. В течение 10 дней с момента получения решения, все цены должны быть внесены с изменёнными параметрами в реестр кадастровой палаты.
Ранее практиковался порядок привлечения частных оценщиков к уточнению кадастровой оценки недвижимости. В данный момент решения частников принимаются только для сведения, но не служат окончательным решением по пересмотру цены недвижимости. Рекомендуется обращаться к частным оценщикам только в том случае, если имеются существенные разночтения по оценке имущественного права. В 2017 году, Росреестр принял около 75% обращений по пересмотру цены в пользу реальных собственников.
