Наличие ограничительных мер в виде обременения не дает полного права собственнику распоряжаться имуществом. Обременительные характеристики накладывают ряд ограничений на действие с недвижимость, однако законодатель допускает продажу недвижимости, если залогодатель найдет
оптимальные решения как с новым покупателем квартиры, так и с действующим собственником. Важное условие для любой сделки – одна из сторон должна полностью выполнить условия, которые были обременением или имели законное ограничение по действиям.
Что нужно знать покупателю перед сделкой
Прежде чем узнать, как купить квартиру без обременений, необходимо определиться, какие варианты ограничений предусмотрены по закону. Вы всегда можете заказать выписки по недвижимости и уточнить наличие или отсутствие обременения по квартире. Оформление договора по ипотеке также является основанием для обременения, рекомендуем вам уточнить информацию, сколько дней регистрируется ипотека в Росреестре.
Видами обременения признаются следующие обстоятельства.
- Ипотека по закону. Залогодержатель, в данном случае финансово-кредитная организация, направляет информацию в Росреестр о том, что заемщик оформил ипотеку с указанием всей необходимой информации. Собственник будет только номинальным владельцем квартиры. Это означает, что он не сможет ее продать, сдавать в аренду и т.д.
- В квартире есть арендаторы. Между собственником и арендатором заключает договор на аренду жилья сроком от 1 года. На весь период действия аренды нельзя свободно распоряжаться имущественным правом. После того, как будет прекращена аренда по указанному сроку в договоре, квартира может принимать участие в любых сделках.
- Рента. Собственник квартиры заключает с будущим собственником договор ренты или пожизненного содержания. До тех пор, пока жив прежний собственник, квартира находится в его праве собственности. После смерти старого собственника в Росреестр предоставляется свидетельство о смерти, и новый владелец получает право собственности на жилье. В некоторых случаях потребуется судебное решение, например, в период действия ренты прежним собственником были изменены условия через нотариуса, а заинтересованное лицо не знало об этих условиях.
- Безвозмездное пользование. Один из собственников отказался участвовать в приватизации, и его нельзя выписать из квартиры, пока не будет предоставлено другое жилье.
- Арест недвижимости. По решению суда или судебного пристава-исполнителя наложен арест на квартиру. До тех пор, пока не будут устранены препятствия, арест не будет снят, и распоряжаться имущественным правом нельзя.
- Наличие несовершеннолетних граждан. Этот вид обременения имеет свои нюансы, и вопросы решаются через органы опеки в процессе купли-продажи недвижимости. Аналогичное условие предусмотрено, если квартира была куплена на средства материнского (семейного) капитала.
- В квартире проживал недееспособный гражданин. В этом случае, все вопросы по сделке с недвижимостью, как и в предыдущем случае решаются через органы опеки и попечительства.
Также в качестве запретных действий выступают сервитут, если он предусмотрен для квартиры, и завещательный отказ.
Есть ли способ решить вопрос покупки квартиры, у которой есть обременение
Такой вариант возможен только в одном случае, если продавец готов взять на себя исполнение тех финансовых обязательств, которые были предусмотрены критериями обременения. Например, собственник квартиры оформлял ипотеку. Вместе с продавцом они могут прийти в банк, и продавец выкупает оставшуюся часть непогашенного долга, отдав при этом деньги банку. В других случаях поступают аналогично, но только в том случае, если это уместно, и не будут ущемлены интересы заинтересованных сторон.
Например, в ситуации с несовершеннолетним ребенком, квартиру можно продать, если родители или продавец смогут предоставить ребенку аналогичное жилье с обязательством зарегистрировать его по новому адресу. В ситуации, когда была оформлена аренда, срок действия прекращается в последний день арендного договора, если иное не предусмотрено условиями соглашения.
Наличие в разделе №2 выписки из ЕГРН (поле 4) информации «не зарегистрировано» для факта отсутствия обременения(ограничения) дает право распоряжаться имущественным объектом. Обратите внимание, при совершении таких сделок требуется предоставить актуальные данные из выписки из ЕГРН. Под понятием актуальность подразумевается срок выдачи выписки не старше 30 дней со для формирования оператором Росреестра. В противном случае потребуется снова заказать новый документ для законного действия оформления сделки купли-продажи.
